两江铂金时代是宝圣西路路多少号_两江铂金时代

1.重庆两江铂金时代缺点

2.地铁房山线有防护噪音的措施吗？对周边30米左右的楼盘居住影响有多大？

3.重庆两江铂金时代小区周边配套怎么样？

4.请问地铁线路规划方法有哪些？

重庆小学招生划片范围大汇总(主城+各区县)

　近日，重庆各区县陆续公布辖区中小学校招生划片范围，我为您整理汇总了重庆主城及各区县的小学校招生划片范围，如果你的娃娃今秋入学，快看看该在哪所学校就读：

　渝北区

　●新牌坊小学

　龙溪街道红锦大道(原210国道)以东、松牌路至渝澳大道以北，包括龙湖社区、金紫山社区的金紫山片区;山顶道国宾城;新牌坊三路;阳光经典。

　●锦绣城小学

　长安锦绣城所有业主子女;松牌路单号(即米兰天空、北城国际、建峰小区、博客等一线的路段);加州城市花园;学府小区;农行干校家属区。

　●东和春天实验学校

　东和春天(松石北路269、232号)，龙景花园(龙山路号)，龙脊花园(松石北路162号)，碧盛苑(龙山路17号)，富悦花园(松石北路117号)，温馨家园(松石北路47、156、168、176号)，春风城市心筑(龙山大道300号)，松石支路51号、81号，龙汇园。

　●农业园区实验小学

　招生范围：机场高速连接到农业园区管委会东南方向的宝圣湖街道适龄儿童。主要包括：

　1.金果路和果塘路片区：宝石路、果塘路全部，含盛世明珠、春光港湾、清河苑、清河世家、湖滨印象、北岸明珠、常青藤、恒运清河湾、枫桥水郡、农业园区集资楼(宝圣大道10号)、香堤花径、蓝澳岛(澳蓝湾)、汇祥幸福里、两江慧谷等小区。

　2.金石路和石盘河社区片区：宝环路、上湾路、上果路、食品城大道及全部支路、金石大道、广告产业园、环山大道，含隆鑫鸿府、金石小区、富力湾、建工锦绣华城、英利·狮城花园、润一江·置尚联邦、市公安局818工程家属院等小区。

　3.调剂范围：根据班额情况，接收台商工业园辖区学生(台商工业园片区：羽裳路社区的金山美林、富渝苑;龙石路社区的茵莱国际、香林豪郡、国际家纺城、申佳·上海时光、环山国际、汀香树、东衡尚城(东衡爱地社区)、南方书院湖畔(金龙御景)、北岸俊园、典雅悦润、强辉·圣林雅苑等小区)。

　●金鹏小学

　招生范围：宝圣立交及隧道西北方向与海福路连接海联学院、宝圣湖、机场高速路之间的宝圣湖街道适龄儿童。主要包括：

　1.宝圣立交西北方向的宝圣南路和西政片区：宝圣立交隧道东北片区(包括宝圣大道双号800号及以后、单号301号及以后、宝圣大道99号在水一方)，含云湖花园(宝圣大道1018号)、龙德番茄花园(宝圣大道950号)、巴山夜雨(宝圣大道902号)、果园新村全部(含果园新村尚城香舍、明香苑、正能雅舍三个小区)、在水一方(宝圣大道99号)、金鹏两江时光(宝圣大道599号)、家合苑(宝圣大道571号)、学府佳园(宝圣大道551号)、云湖景苑(宝圣大道537号)。

　2.海福路片区：海福路全部单号，含易博华苑、海德春洪、水木青华等小区。

　3.长福路片区：长福路219-299号(单号)，含小小岛等小区。

　4.湖滨东路片区：含城市假日(湖滨东路8号)、金鹏两江时光、在水一方小区。

　●东原香山小学

　招生范围：宝圣立交东南方向与农业园区管委会转盘之间的宝圣湖街道适龄儿童。主要包括：宝圣立交东南方向的宝圣大道和西政片区：含万科朗润园(宝圣大道666号)、万科渝园、湖山花园(宝圣大道348号)、悠彩郡、东原香山、铂金时代、清河尚居、天高鸿苑、两江智谷(重庆智谷)、华府春城、农业园区集资楼(宝圣大道9号，又被称为主任楼)。

　●回兴中心小学

　招生范围：西北从伴山名都起连接兴科大道、园区转盘、平伟路口、海联路口、海联学院、宝圣湖、机场高速路至宝圣立交东南延线，东北从黄桷坪垭口到长河村、白鹤村至台商工业园之间的宝圣湖街道和回兴街道部分适龄儿童。主要包括：

　1.宝圣东路片区：宝圣东路、宝圣巷、复地花屿城(兴锦路10号)。

　2.服装城大道片区：服装城大道41号(富宏苑)、富州北郡

　3.宝桐路及宝桐一路片区：宝桐路2-196号(双号)和1-169号(单号)、宝桐一路、科兰路、科兰支路，含圣湖天域、莲花半岛、旭辉、堤岸春晓、电信小区、澜亭水云间、华菲苑、奔力乡间城、圣园山庄、圣园步行街、紫竹苑、翠湖柳岸等小区。

　4.宝圣西路片区：宝圣西路375号(单号)及以后和250号(双号)及以后，含水木年华、东朝静苑、橙堡、宏泰苑、郑伟集资楼、金佳步行街、万福佳园、聚祥居等小区

　5.兴科大道和兴科路片区：兴科大道233-323号(单号)、兴科一路261号(单号)及以后和190号(双号)及以后、兴科二路108号(双号)及以前，含伴山名都、水木年华、延寿公寓、翠湖柳岸、水天一色等小区。

　6.海福路片区：水天一色(海福路28号)小区。

　7.湖滨路片区：湖滨东路部分和湖滨西路翠湖柳岸部分，含丽源岛、翠湖柳岸等小区。

　8.双湖路片区：双湖路398号(双号)及以后和319号(单号)及以后，含心海湾、朝阳阁、金碧园、天工邻儒居(双湖路261号)、天工琴露园、工商局集资楼、青华佳园、水木宜家等小区。

　9.龙石路片区：含望湖小居、森柯香榆园、纳帕溪谷、蓝色星空狮子座、重煤五处家属院、中环公司、爱琴屿(康兴路2号)

　10.白鹤村：全部

　11.长河村：1—6社和13社。

　12.调剂范围：根据班额情况，接收台商工业园辖区学生(台商工业园片区：羽裳路社区的金山美林、富渝苑;龙石路社区的茵莱国际、香林豪郡、国际家纺城、申佳·上海时光、环山国际、汀香树、东衡尚城(东衡爱地社区)、南方书院湖畔(金龙御景)、北岸俊园、典雅悦润、强辉·圣林雅苑等小区)。

　●实验三小

　招生范围：从宝桐二路(金香林小区和观景楼除外)起连接兴科大道、园区转盘、平伟路口、海联路口、海联学院、海福路、长福路以西片区的宝圣湖街道和回兴街道部分适龄儿童。主要包括：

　1.宝圣西路东南片区：宝圣西路373号(单号)及以前和248号(双号)及以前，含农转非集资房、海德小区、城市港湾A区、富悦新城、海德山庄、海德花园，圣苑小区、圣湖花园、佳鑫花园等小区。

　2.兴科路部分片区

　不包含：兴科一路261号(单号)及以后和190号(双号)及以后、兴科二路108号(双号)及以前，含延寿公寓、翠湖柳岸、水天一色等小区。

　包含：除不包含以外的兴科大道、兴科一路、兴科二路部分和兴科三路、兴科四路、兴科五路、金港路、金港巷、长福支路、长福路217号(单号)及以前全部，含东衡槟城、怡馨花园、方泰花园、陈刚大楼AB区、富丽园、莺歌小区、陈传秀集资楼、城市港湾B区、农转非集资房、锦天星都、帝豪雅苑、逸静花园、金福花园、香山美筑、金易华苑、万福花园ABCD区、城市港湾C区、祥和花园等小区。

　3.金开大道片区：含鑫城名都等小区。

　4.宝桐路和兴科大道片区(不包含兴科大道单号233-323号)：宝桐路198号(双号)及以后和171号(单号)及以后、宝桐一路轨道站以西南全部、翠苹路，含泽京时代、宝桐佳苑、宝桐花园、海德集资房、怡和佳园、小家碧玉、公安局家属园、凯圣佳园、春祥家园、宝桐紫花园、汇凯青年城、成盛佳园、奔力上好家、富都广场、海德盛世AB区、家合苑、中航MYTOWN、国雅·彩云间等小区。

　5.兰鑫大道片区：百果路以南、金玉路以东以南、观音公园宝桐二路以西，含春华路、金兰路(2号观景楼除外)金缘路，琉璃阳光等小区。

　6.海福路部分片区(不含单号)：海福路30号(双号)及以后，含悠然天地、千荷怡景、海德福苑AB区、金易华苑AB区等小区。

　●双湖小学

　招生范围：从宝桐二路(含金香林小区和观景楼)起连接兴科大道、伴山名都后岩口、黄桷坪垭口至长河村以东的回兴街道部分适龄儿童和双龙湖街道部分适龄儿童。主要包括：

　(一)回兴街道部分

　1.双湖路片区：双湖路396号(双号)及以前和317号(单号)及以前和高岩路、高岩支路、双湖支路全部，含陶维胜集资楼、木鱼石花园、航空花园、天工龙凤居、木鱼石景园、陈波集资楼、顺庆家园、天宫智能大楼、农行集资楼、陈强集资楼、双湖苑、张顺全集资楼、水气大楼、党校楼、汇景苑、颜汇轩楼、春天花园、颐泰苑、双小集资楼、侨苑世家、渝北名都、阳光佳苑、双福园、保健院集资楼、金鞍花园、余强集资楼、绿梦花园、丽雅居、福明家园、高山学府、陈波集资楼、山语涧、金都雅园、诚信大楼、海德燕窝、华星外国语学院、紫苑学府、马达集资楼、包胜芬楼、翰林苑、残联集资楼、书香美地、陈小勇集资楼、洪代明集资楼、桂香苑、秀丽景苑、依山丽景、移动通信大楼、绿景园、水木天地等小区。

　2.金兰路片区：宝桐二路加油站东北路段、金兰巷、金兰路2号观景楼，含银海峰景、观景楼、金香林、鑫兴佳苑、金燕小区、海德旭园、奇缘名居、阳光雅苑等小区。

　3.凯歌路片区：凯歌一支路、凯歌二支路、凯歌三支路、一碗水前街、一碗水后街全部，含蓝天景苑、黄金堡、文静楼、金鑫小区、高鹏花园、紫林阳城、工贸集资楼、乾坤凯乐家园、人和春天、祥和苑、春光小区、华友商城、顺风苑、鼎麓港湾等小区。

　4.长河村：7—12社。

　(二)双龙湖街道部分(1998年确定路段)

　龙旺街、龙裕街、龙瑞街、龙康街、龙顺街、龙永街、龙庆街、龙升街、龙平街、飞湖路、双龙西路、凯歌路、翠湖路(单号1～67、双号2～100除外)、绣湖路(单号25～131、双号4～104除外)、双龙东路(1～100号除外)。

　●玫瑰城小学

　1.招生范围：玫瑰城小区全部学生

　2.调剂范围：根据班额情况，接收台商工业园辖区学生(台商工业园片区：羽裳路社区的金山美林、富渝苑;龙石路社区的茵莱国际、香林豪郡、国际家纺城、申佳·上海时光、环山国际、汀香树、东衡尚城(东衡爱地社区)、南方书院湖畔(金龙御景)、北岸俊园、典雅悦润、强辉·圣林雅苑等小区)。

　●花园小学

　花卉东路;花西路44号、29号(秦妈火锅)侧面巷道以北至红石路，西三路双号以北至红石路(红石支路13号以北);新城绿园、龙脊路82(丽景雅园)及以东;松石二巷以东;松石大道以北至龙山路(龙山路355号祥红当代城、龙山路268号及303号渝安龙都、龙山路233号逸静丰豪、松石支路156号温馨家园、松石支路117号富悦花园、龙脊花园除外);燕城苑;龙德商住楼;金岛花园;华都小区

　●龙溪小学

　1.松牌路双号;2.龙华大道(安家嘴转盘往华新分流方向路段);3.红石路(2-130双号、1-115单号);4.松桥路;5.金龙路;6.武陵路;7.金绸街;8.柳荫街;9.育新街;10.兴隆街;11.松桥支路;12.锦龙支路;13.加州路;14.红锦大道以西(除加州城市花园、学府小区、农行干校家属区以外的范围);15.财信国际小区;华怡路。

　●新牌坊小学

　1.龙溪街道红锦大道(原210国道)以东、松牌路至渝澳大道以北，包括龙湖社区、金紫山社区的金紫山片区;2.山顶道国宾城;3.新牌坊三路;4.阳光经典。

　●锦绣城小学

　1.长安锦绣城所有业主子女;2.松牌路单号(即米兰天空、北城国际、建峰小区、博客等一线的路段);3.加州城市花园;4;学府小区;5.农行干校家属区。

　●东和春天实验学校

　东和春天(松石北路269、232号)，龙景花园(龙山路号)，龙脊花园(松石北路162号)，碧盛苑(龙山路17号)，富悦花园(松石北路117号)，温馨家园(松石北路47、156、168、176号)，春风城市心筑(龙山大道300号)，松石支路51号、81号,龙汇园。

　●渝开学校

　1、石油社区所辖地域;2、松石二巷以西、松石大道以南(龙山街道地域);3、花卉园居委会花卉西三路(单号)及以南(含红石支路)所辖凯源宾馆、航天职大、渝北城市开发、碧泉花园、阳光城等。

　●龙山小学

　龙山街道天竺路社区、冉家坝社区、余松路社区所辖地域(含：华庭新意境、城市理想、安置房、龙腾新苑、华渝怡景苑)。

　●天一新城小学

　新南路388号天邻风景，新南路299号龙汇苑，新南路203号清迈阳光，银桦路183号橄榄郡，银桦路1号悦城，银桦路125号圣地阳光，龙山大道401号扬子江商务小区，松石支路283号海沁小区，松石支路283号南开苑，松石支路283号审计署家属院，松石支路472号天一新城A区，松石支路470号天一新城B区，松石支路468号洋河龙山D区，龙华大道18号荣升部落格，市林业局家属院，市口腔医院，佳居花园B区，两江春城。

　●龙塔实验学校

　龙塔街道辖区

　●五星路小学

　龙兴街、龙昌街、龙盛街、北湖路、北湖支路、银鑫路、时代阳光、圣豪帝景、阳光水岸，五星路单号255—305、双号178—302，双龙西路一、二、三支街，双龙西路单号1—131、双号2—176。

　●汉渝路小学

　汉渝路单号1-99、双号2-62(含天灯堡);五星路单号1-253、双号2-176;五星路一巷双号;汉渝路一巷;水木香山;龙吉街;观音岩路1-125;瓦房村3、5、6社。(原高屋村，其中三社含原瓦屋村九、十社);金桂格林上城;

　●空港实验小学

　210国道以东空港大道、港汇路、雅苑路、长凯路、长空路、安康路、长翔路、翔宇路辖区的适龄儿童。

　●渝北实验小学

　双凤路单号及所属支巷，双凤路双号、双凤支路、义学路、渝航路东段：即渝航路单号69号及以后，双号126号及以后，渝航路二巷、三巷、四巷。

　●金港国际实验小学

　胜利路;李家湾;犀牛村;建设路;卫生村;渝长路;横街;渝航路西段1-67号、2-124号;渝航路一巷;双龙大道1-153号、2-180号;渝湖路;龙翔路;龙达街;龙发街;锦湖路。绣湖路单号25-131号、双号4-104号及其以北部分路段(含翠湖路单号1-67号、双号2-100号，双龙东路1-100号等)

　●笃信实验学校

　1.汉渝路单号101号至269号、双号号(川洞下)至136号;以及原石油子弟学校的园招生范围。

　2.210国道以西，凤鸣路(奇火锅)路口及以南原重庆市空港实验小学招生的部分调整为重庆市笃信实验学校招生范围。(包括名人港湾小区、唐庄小区、新城芳居、龙凤花园、金易星辰、金易花园以及双凤桥路、霞飞路、宏锦路、汉渝路二巷)

　●空港新城小学

　观岩村2社、5社未拆迁部分，顺义路、睦邻路、祥和路、祥和路、民顺路、民兴路、民兴支路、民康路、民佳路全路段(原皮鞋城)，桂馥大道全路段(金色池塘、富悦?麓山别院、桂馥家园、润丰水尚、爱加?欧郡、居易金澜湾)，御城华府、汇祥好莱坞、泽科?港城国际、聚义?香城故事)，兰桂大道全路段(林里3000、居易天城)，春华大道全路段(春华别苑、清腾地产、明光星景苑、融创)，舟济路全路段(鹿山锦绣、锦绣世家、泰硕明天、锦云香缇)，同茂大道全路段(天晋、两江豪庭、紫台春千集、同茂怡洲)

　●盛景天下小学

　腾芳大道以南，百果路以南，金兰路以北(含翡翠城、新都花园、海德格调、山水蓝庭、景域蓝湾、盛景天下、依山庭院，盛景路全路段。

　●立人小学

　木耳公租房承租户子女入学。

　●仁睦小学

　中建村、黎家村、仁睦街

　●鹿山小学

　鹿山村、方家村

　●两江小学

　1.桃园居、桃香苑、福安居、双凤康桥、红树林、桃源印象、碧湖园、环湖雅居(A区)、浩博天地、金色阳光等十个小区

　2.调剂招生范围：根据班额情况，接收空港工业园以下新建楼盘业主子女入学：长安集资房，鼎尚名都，北城空港天地，泽科空港明珠，先生的洋房，观月山水，蓝湾半岛，金科空港城

　注：原沙坪小学招收的沙坪村、新华村、玉峰村、桥田村、苟溪村适龄儿童根据实际居住地安排在王家学校、仁睦小学、笃信实验学校。等。

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重庆两江铂金时代缺点

新牌坊小学：龙湖社区、金紫山社区的金紫山片区、山顶道国宾城、新牌坊三路;、阳光经典。

锦绣城小学：长安锦绣城所有业主子女、松牌路单号(即米兰天空、北城国际、建峰小区、博客等一线的路段)、加州城市花园、学府小区、农行干校家属区。

东和春天实验学校：东和春天(松石北路269、232号)、龙景花园(龙山路号)、龙脊花园(松石北路162号)、碧盛苑(龙山路17号)、富悦花园(松石北路117号)、温馨家园(松石北路47、156、168、176号)、春风城市心筑(龙山大道300号)、松石支路51号、81号、龙汇园。

农业园区实验小学：金果路和果塘路片区：宝石路、果塘路全部，含盛世明珠、春光港湾、清河苑、清河世家、湖滨印象、北岸明珠、常青藤、恒运清河湾、枫桥水郡、农业园区集资楼(宝圣大道10号)、香堤花径、蓝澳岛(澳蓝湾)、汇祥幸福里、两江慧谷等小区。

金石路和石盘河社区片区：宝环路、上湾路、上果路、食品城大道及全部支路、金石大道、广告产业园、环山大道，含隆鑫鸿府、金石小区、富力湾、建工锦绣华城、英利·狮城花园、润一江·置尚联邦、市公安局818工程家属院等小区。

金鹏小学：宝圣立交西北方向的宝圣南路和西政片区、海福路片区、长福路片区、湖滨东路片区。

东原香山小学：万科朗润园(宝圣大道666号)、万科渝园、湖山花园(宝圣大道348号)、悠彩郡、东原香山、铂金时代、清河尚居、天高鸿苑、两江智谷(重庆智谷)、华府春城、农业园区集资楼(宝圣大道9号，又被称为主任楼)。

回兴中心小学：宝圣东路片区、服装城大道片区、宝桐路及宝桐一路片区、宝圣西路片区、兴科大道和兴科路片区、海福路片区、湖滨路片区、双湖路片区、龙石路片区、白鹤村、长河村1—6社和13社。

实验三小：宝圣西路东南片区、兴科路部分片区、金开大道片区、 兰鑫大道片区、海福路部分片区(不含单号)：海福路30号(双号)及以后，含悠然天地、千荷怡景、海德福苑AB区、金易华苑AB区等小区。

花园小学：花卉东路、花西路44号、29号(秦妈火锅)侧面巷道以北至红石路、西三路双号以北至红石路(红石支路13号以北);新城绿园、龙脊路82(丽景雅园)及以东、松石二巷以东、松石大道以北至龙山路(龙山路355号祥红当代城、龙山路268号及303号渝安龙都、龙山路233号逸静丰豪、松石支路156号温馨家园、松石支路117号富悦花园、龙脊花园除外)、燕城苑、龙德商住楼、金岛花园、华都小区。

空港实验小学：210国道以东空港大道、港汇路、雅苑路、长凯路、长空路、安康路、长翔路、翔宇路。

空港新城小学：观岩村（2社、5社未拆迁部分）、顺义路、睦邻路、祥和路、祥和路、民顺路、民兴路、民兴支路、民康路、民佳路全路段(原皮鞋城)、桂馥大道全路段(金色池塘、富悦?麓山别院、桂馥家园、润丰水尚、爱加?欧郡、居易金澜湾)、御城华府、汇祥好莱坞、泽科?港城国际、聚义?香城故事)。

兰桂大道全路段(林里3000、居易天城)、春华大道全路段(春华别苑、清腾地产、明光星景苑、融创)、舟济路全路段(鹿山锦绣、锦绣世家、泰硕明天、锦云香缇)、同茂大道全路段(天晋、两江豪庭、紫台春千集、同茂怡洲)。

地铁房山线有防护噪音的措施吗？对周边30米左右的楼盘居住影响有多大？

重庆两江铂金时代缺点：噪音大。根据查询相关资料信息：重庆两江铂金时代小区车位少，单体楼，绿化少，靠马路，噪音大，轨道交通向西100米是鹅岭公交车站，80米是鹅岭轻轨站，向东2000米菜园坝火车站。

重庆两江铂金时代小区周边配套怎么样？

直接说说不清楚，举个成都的例子吧。

成都地铁线路规划与物业发展初探一、 成都地铁概况

成都市早在1992年就已启动轨道交通项目，建立地铁建设领导小组及其办公室，着手进行城市轨道交通的规划和有关技术准备工作。但由于国家宏观经济政策趋紧，地铁建设项目受到国家严格控制。虽地铁一期工程可研报告通过了评估和审查，但地铁项目仍未能获得国家批准。2004年以来，国家宏观经济关于地铁项目建设政策有所松动，成都市就地铁项目建设规划和可行性研究报告再次进行了上报。2005年11月21日，1号线一期工程获国家发改委正式批复。12月28日，地铁1号线一期工程在高新区天晖路正式开工。成都也将成为继北京、天津、上海、广州、深圳和南京之后又一个拥有地铁的城市。

根据成都最新规划，成都将形成“一主七卫”的新城市格局，即1个主城区和双流、龙泉、新都、郫县、温江等7个卫星城。由原先的单中心发展模式逐渐演变为扇形的多中心格局。为配合目前成都市新规划和城市一体化进程，解决人口膨胀、环境和城市交通瓶颈问题，地铁的修建也就理所当然。预计未来30年内，成都轨道交通建设的规划总里程达493.3公里，其中新建地铁128公里，轻轨181.8公里。规划的7条轨道投资将达千亿。其中1号、2号线将在10年内正式开通，其具体规划如下：

★ 1号线北起大丰镇、红花堰、火车北站、人民北路、文武路、骡马市、天府广场、锦江宾馆、小天竺、省体育馆、倪家桥、桐梓林、火车南站、南三环、新益州、高新区孵化园，南止于新会展中心；

★ 2号线西起郫县郫筒镇、老成灌路、三环路、羊西线、中医药大学、蜀都大道、天府广场、东大街，东止于龙泉镇；

★ 3号线起点为新都，往西南方向最终至双流；

★ 4号线东西走向，起点十陵、终点温江；

★ 5号线起点火车北站豆腐堰附近，往西走一段后，南至华阳；

★ 6号线规划起点位于一环路西北桥附近，南下出三环后分为两支线，分别到达双流机场和华阳；

★ 7号线规划为环状走向，起点在三环路沙湾北延线附近，最终到达龙潭。

成都市地铁规划和沿线物业分布图

新调整的7条地铁线路将形成一个放射性的路网，贯穿3168平方公里的成都市区，其中已出台的1号线、2号线构成的“十字架”是按照城市现有的格局设置线路，根据现有城市的人流、车流的状况，主要解决贯穿城市东西、南北大动脉的交通问题，对城市格局影响不大，但地铁3号线、4号线、5号线、6号线、7号线着眼于引导城市组团式发展，连接中心城与卫星城。将中心城区与新都－青白江组团、郫筒组团、东升组团、双流组团、龙泉组团、温江组团6个大型外围组团连接在一起。城市也将由原先的单中心圈层式发展模式演变为多中心组团式格局，城市不同区域的发展也将逐渐趋向均衡。

二、地铁对房地产市场的宏观影响

1、成都地铁对房地产业的影响

地铁的形成，除大大缩短两地之间的时间距离以外，通常能在地铁口汇集周边客流、商流，每个地铁站点可以相对于周边形成漏斗效应，客流、商流以漏斗口为中心向周边辐射。地铁将提升沿线和两端的物业价值，影响两侧的住宅、商业和办公物业，改变城市格局，促进新城市经济带的形成。

1）对商业市场影响

近几年成都市的商业地产无论是在前期销售和后期经营都呈现出不景气的局面，整个市场一片疲软，而地铁的出现无疑会让沿线低迷的商业重新恢复生气，整个成都市商业地产市场将会重新洗牌，这也是国内外其它城市地铁经济发展的必然规律。

A、 对商业格局的影响

成都市目前的商业格局基本上都是建立在原有的交通格局基础上，众多商家都集中在春熙路、盐市口、骡马市等人流量大的商圈中，而地铁对人气有极强的集聚功能，也可以快捷地疏导人流，这种人流流通方向的改变将会大大改变整个商圈的格局，整个商业中心也将再次发生改变。

从目前成都市区内的1号和2号线的布局形态来看，南北，东西走向，如同一个坐标，尤其1号线是市区的主轴线，沿线的18个地铁出入口对目前已形成的几大商圈影响较大，除此之外，并将也在各站点形成规模不等的二、三级商圈。预计沿一号线将会形成荷花池商圈、骡马市商圈、天府广场商圈、跳伞塔IT商圈、城南副中心带以及将来的华阳商圈。2号线出入口周围将会形成东大街-春熙路商业圈，天府广场商业带、羊西线餐饮商业街以及其它小型的围绕地铁出入口的各种商业街。总之，未来的成都市区的商业格局将会围绕地铁线各出入口呈现出大十字架的商圈形态。

首先是骡马市商圈由于玉带桥的拆除和人民中路恢复双向通车，增加了骡马市商圈的客流量，为其带来了巨大的商机。又因为靠近地铁1、2号线，该区域商业物业升值潜力被看好。据统计，未来两年内新开发的商业物业项目的体量在60万平方米左右，主要集中在青龙街、八宝街、西大街和顺城街周围；其次由于1号线在火车北站的出口将会使荷花池商圈的交通问题将得到极大的改善，荷花池商圈也将是最大受益者之一；再次，处于1号和2号线交通枢纽上的天府广场商圈将锦上添花，为盐市口周边带来源源不断的人流；最后，跳伞塔的IT商圈也将受益，尤其是附近的庄士中心、@世界商铺租金和售价也将得到极大的提升，其中近期受地铁利好消息影响，庄士中心商铺售价涨幅达10%。此外，因为地铁到达新益州站，将在城南副中心形成一个全新的大商圈，以及未来地铁延伸至华阳，也将会在出入口周围形成一个商业经济带。

东西走向的2号线也将在沿线形成规模不等的二、三级商圈，除了发展较好的春熙路和天府广场商圈外，羊西线餐饮商圈将会因为地铁修建而进一步加强，蜀都大道两侧、东大街商圈以及城东附中心带也会因为地铁的畅通更加成熟。

而在其它的几条线路中，由于其主要功能是引导城市组团式发展，连接中心城区和卫星城，随着更多的人选择郊区居住，城市末端经济逐渐显现，整个郊区的人流进一步提高，商气提升，有利于各郊县区内二级商圈的形成。

B、地下商业的形成

随着城市发展所带来的用地紧张问题日益突出，加上商业物业占地面积通常较大，一个“从点到线、从线到面、从地面到地下”的立体商业概念将是国内商业发展的必然趋势，而地铁对地下商业客流量的聚集更是起着强有力的推动作用。

从2005年起，成都市加大城市地下空间资源的开发力度。香槟广场和熊猫城地下商城的相继推出，改变了成都地下商城脏乱差的形象。而以交通和地下商业为基本点的天府广场改造工程和以文化、体育、休闲为主题的地下商业城金夜御河，将会带动成都地下商城的发展。同时，地铁的修建，以地铁交通为主流，发展为CBD核心区主体产业提供配套服务的地下商业城，同时在人流集中的地铁站点并通过合理规划，形成各种大型的百货中心、地下超市、餐饮场所等地铁商业，地铁商业实行“全天候开放”，与地面经济形成“错位经营”，达到和地面经济的对接。

2）对商品住宅市场的影响

成都市区的商品住宅市场一直以来由于多种原因存在着区域发展不平衡的现象，南边和西边发展较好，而东部和北部则相对较为落后，而地铁的开通在一定程度上缩短了整个城市的距离，交通瓶颈问题得到大大的缓解，成都的城市布局将会更加平衡，城东和城北将得到极大的发展。而整个郊县市场也会由于其便利的交通、良好的环境和较低的价格受到消费者的亲睐，组团特征更加明显。

成都市区住宅物业将会由于地铁的出现，组团布局形态将会更加明显，未来的成都地铁物业将大致会在1号线附近形成城南郊区至华阳一线的南部新区组团（辐射范围包括新益州—南心片区和华阳）、凤凰山—大丰片区的城北新区组团（辐射范围包括红花堰、凤凰山、天回镇和大丰等）；在二号地铁沿线将会形成洪河——十陵东部新区组团、光华—金沙片区组团以及二号线沿线周围沿锦江而上的高端河景住宅带。同时在地铁沿线的二手房市场也将受到刺激，光华村、华西坝、骡马市、李家沱、内环线南侧等地铁附近上世纪90代后修建的物业将会成为区域交易的热点。

目前市场在售的1号、2号地铁沿线商品房住宅楼盘共36个，其中1号线沿线20个，2号线沿线16个，分布区域主要集中在1号线的新益州—华阳两江寺段（9个）、火车北站—红花堰段（4个）、火车南站—省体育馆—小天竺段（4个），2号线的洪河镇—川师大段（9个）、西南财大—金沙车站段（9个），组团分布已初现雏形。虽各物业类型有所不同，但受12月地铁动工利好消息的影响，总体销售均价高出区域内同等水准物业6-9%。而根据其它城市地铁物业发展经验来看，未来的成都地铁沿线住宅物业涨幅空间较大。从物业形态来说，面向工薪阶层的中低价位普通公寓楼盘、郊县楼盘和二手房，受地铁的影响最大，升值潜力明显，而别墅类高档产品则所受影响相对较小。

3）对办公物业的影响

成都市办公物业一直以来存在着供需缺口较大、供应结构失调等问题，而成都市地铁的修建将会改善成都市整体投资环境，吸引更多的办事处和机构入驻。因为缩短了人们上班的时间，地铁沿线也将会成为各种高档写字楼聚集地，沿线的办公物业的出租率和出售率会大大提高。大致会在天府广场—人南路沿线、骡马市、高新区孵化园几大区域形成办公物业聚集地。

总体来说，目前1、2号线沿线只有1号线附近有4个写字楼项目在售，档次均较高，位于天府广场和骡马市辐射圈内的铂金时代、倍特康派和天府中心3个项目供应的办公物业体量大、受区位和地铁利好因素的影响，销售情况良好，天府广场中心的办公地位也将会进一步加强，骡马市商圈也再次成为商业和办公物业聚集的热点区域，而在城南沿线将会形成以目前在售高档办公物业丰德国际广场为代表的一系列的办公物业聚集地。同时一些对环境要求较高的公司也将会以高新区孵化园为中心在地铁沿线三环附近聚集。

4）对土地市场的影响

目前，成都市区土地开发程度和价格因区域不同而差异较大，西边和南边土地开发较早，价格较高，而北边和东面一直存量较多，开发较晚，成都地铁的修建将会缓解市区土地稀缺所带来的供需矛盾，三环外及远郊楼盘位置上的劣势将会被削弱，沿线土地供应和价格的增值幅度加快。今年，受地铁动工的影响，12月市区供应的10宗地中集中在1、2号周围的就有7宗，且土地成交价均高于区域内其它土地。

一直以来城北土地市场较为沉默，今年八月份成都地铁项目被国家发改委初步批复之前，位于1号线周围的二环路北三段和驷马桥片区的地块在拍卖时均以竞买人不足或无人应价而流拍，但八月份以后，同样片区推出的土地均成为开发商争抢的对象，竞拍价格均达到200万元/亩以上，远高出该区域同等条件下土地，城北土地交易市场一片活跃；而城东副中心及其辐射区域在打出“中产成都”的口号后，由于区域将来地铁的畅通，物业升值潜力明显，土地更是大受欢迎，价格一路走高，一度达到255万元/亩；同时在东大街11号地块的拍卖中，价格达到734万元/亩，创下区域内土地拍卖最高，其中不乏2号线在此修建的带动作用。除此之外，一直制约郊县房地产业发展的交通问题得以解决，地铁所到之处的郊县土地也将会身价倍增，时间距离的缩短缩小了土地价值的区域差异。

2、国内其它城市地铁对房地产业的影响

北京：地铁改变购房观念

便利的地铁交通网络形成之前，北京人购房最大的困扰就是上下班方便和房价适中的两难选择。大多数人购房考虑的首要问题都是离工作地点的远近，可是核心地段过高的房价又使绝大多数人望而却步。而现如今通达性好的地下交通不仅扩宽了购房者的选择范围，同时有序的轨道交通也免去了人们上下班高峰期堵车的烦恼。据调查显示，80%的北京白领在购房时率先考虑的是“是否靠近地铁”。

但单单依赖交通便利这样一个优势条件很难真正吸引住购房者，尤其是那些价位比较高的楼盘所面对的高端客户。目前北京地铁沿线的楼盘大都依靠现有的学校、医院、银行、商务中心等相关设施而建。开发商在做营销时所推出的“地铁概念”，也不仅仅包括交通，而越来越广泛的内涵。

上海：地铁过处物业价格应声而涨

许多地铁物业的购买者，除看重离地铁近出行方便之外，物业升值潜力大也颇受关注。地铁在房地产开发中就像一根“点金棒”，其所过之处物业价格应声而涨，地铁沿线住宅物业与非沿线住宅物业的差价在25%至30%之间。

另一方面，上海物业走势与轨道交通也结合紧密：地铁一号线通车时，沿线梅陇、莘庄等地房产热销，形成独立板块；地铁二号线通车迅速带动世纪公园、龙阳路、张江等地区，成为购房炙手可热区域；明珠线通车使江湾镇、黄兴绿地等受益匪浅，交通便利度提高，吸引了大量中心城区居民前往。

广州：地铁牵引商业发展格局

地铁所带来的价值提升不仅在住宅物业上体现，同样会在商业物业、写字楼物业等方面表现出来。“中国第一商圈”天河路商圈的形成以及天河城的成功，在很大程度上是直接得益于地铁一号线的开通。统计表明，目前仅一号线沿线的商业物业供应量就达54万平方米，紧靠地铁口的商铺租金对比以往上涨了40%，天河城目前70%的客流量来自珠三角地区的消费者和游客。而这些消费者来天河城的方法，大多数是通过换乘地铁的方式抵达。

由于广州地铁一、二号线交错辐射，广州商业圈从原有的北京路、上下九路扩充至天河城、农林下路、北京路、上下九路、中华广场、江南西路六大商业圈。其中，江南大道商圈、车站的白马商圈、中华广场商圈等已成为目前商家竞相进入的商业旺地。

南京：巨大存量弱化地铁效应

从去年5月南京地铁一号线开始试运营起，地铁物业就已成为大赢家。南京能搭上地铁概念的楼盘多达60余家，在新政振荡期，南京楼市普遍低迷的大环境中，地铁物业却在地铁开通前就已经显示出强劲的升值潜力同个区块差不多品质的楼盘，靠近地铁站附近的房子比不靠近地铁站的，每平方米至少高出500元。

南京地铁一号线通车以来，受影响最大的是河西奥体板块。从地铁开通至十运会召开此段时间内，河西楼市热闹非凡，楼盘呈现热销态势。但此种状况持续一个月后，价格出现回落，主要是由于地铁对奥体周边楼盘的辐射效应，还没有完全突显出来，因为这种升值的过程已经被河西大容量的存量淹没并弱化了。另一方面，十运会、地铁这些概念对于奥体板块的确是利好消息，不过其利好作用被放大了，造成物业价格偏高。而板块内出现的价格回落现象，应该是地铁物业回归理性的一种表现。

香港：地铁物业为地铁公司带来丰厚利润

香港地铁是全世界为数不多能盈利地铁的地铁公司之一，这主要得益于先进设施所产生的规模效应以及公司按照市场经济规则进行筹资和经营。除此之外，香港地铁公司充分利用地铁沿线地产增值的优势，经营地铁物业以创造丰厚利润。

香港地铁物业的经营模式是将地下车站大厅与上层物业同时发展，首先向政府申请取得发展车站上层空间的权利，之后寻求合作伙伴，利用发展商的资金，缴付土地费用，建造大型住宅、写字楼和商场。出售或出租物业所得利润，则由地铁公司与发展商共享。按1999年年底的价值计算，地铁公司拥有的投资物业总值达89亿元，99年全年的地铁物业租务及管理收入为75.52亿元，盈利可观。

各城市地铁物业发展对成都的启示：

随着交通条件的改善，三环沿线和近郊楼市将更加活跃，整个市区城市布局发生改变，郊县商品住宅较高的性价比对城区居民分流明显；

成都地铁虽处于破土动工阶段，但对沿线物业的增值效应已经体现出来。目前成都1、2号地铁沿线在售楼盘销售价格比同等条件物业高出6%-9%，这与北京、上海等地铁发展较成熟的城市两相售价相差25-30%相比，还有一定差距。相信随着地铁建设的进行，其对周边物业的增值效应会越来越明显；

地铁对商业影响较大，城市的商业格局将发生大的变化，地铁站点周围将会涌现出许多新的商圈，地下商业的兴起也得益于地铁对客流量的聚集；

地铁对成都市民生活影响究竟有多大，有多少人会选择搭乘地铁出行，目前还是未知数。地铁能否改变成都人以自行车和公交车代步的习惯，在地上交通比较便利的时候如何体现其轨道交通的优势，以及相对较贵的票价如何让更多人接受等一系列问题都还有待解决，这势必也会对成都地铁物业的发展产生影响。

三、成都市地铁发展所面临的问题

很多城市的经验表明，地铁运营本身不能盈利，更多的是依赖地铁沿线周边物业和土地价值的增值弥补地铁运营亏损。成都地铁的修建在给房地产业带来一片利好消息的同时，我们也不能过分夸大此种影响。因为在成都地铁物业和地铁经济的发展还将面临很多的问题。

1、地铁近期规划对其发展影响

尚未形成环线交通组织，地铁通达力和影响力有限，将直接影响到未来运营收益

目前，成都市地铁线路已批复只有1、2号线，1、2号线路在成都市区形成一个大大的交叉乘号，这和成都市区目前的环状布局形态不相吻合，虽然规划的7号线为环状走向，但具体出台方案和修建完工时间还是未知数，在一定程度上影响了人流量较大的交通环线上人群的出行，而交叉的1、2号线虽为两条主轴线，但其更多的也只是对沿线及其辐射区域的人群有吸引力，而远离两条线路的市区西南，东北方位等区域所受影响较小，直接影响地铁的客流量，也不利于成都市区城市的整体发展。

2、成都特殊的消费模式对地铁所造成的影响

成都的消费模式决定了成都的地铁发展和其它城市的不一样，成都消费较低、城市范围不够大、自行车、私家车也较多，同时在乘坐地铁的客流中，以城市中间阶层为主，但目前成都乘坐地铁的中间阶层还不够大，各种因素导致其相应的地铁价格承受能力必然也会走低，按目前初拟每人每公里0.5元计算，1号线一期工程全长16公里，票价8元，相较其它公共交通价格优势不明显。因此如果定价太高，则地铁的吸引力就会下降，其对周边的物业和土地价值的作用不明显；而太低又不利于整个地铁的运营，政府负担大，后期管理困难，形成恶性循环，同样不利于周边房地产业的发展；其次，虽然地铁把主城区与几个卫星城连在了一起，但由于人们固有的消费心理，更多的人仍然愿意居住在生活方便的市区，地铁的修建也未必会大力带动郊县的房地产市场发展。

3、地铁本身负作用对房地产业带来的影响

位于市区地铁出入口周围的物业，也有可能会因为周围生活环境的嘈杂、治安的混乱、破坏沿线原有楼盘的宁静和对居住环境造成污染等因素，并不会如想象的带来周边物业价格的猛涨和交易量的上升。而对于地下经济，可能会由于空气流通性差、人流量大、噪音强烈、卫生环境差等因素造成整体地下经济整体商气较差，地铁物业经营困难。

四、成都地铁发展建议

根据其它城市地铁发展及运营经验来看，目前城市地铁运营基本不盈利，那么在成都也不例外，但如何在成都这个消费水平较低、人流量中等的城市既实现运营亏损最少，又达到地铁规划的初衷，那么我们可以从几个方面考虑。

1、灵活收费提升地铁吸引力

首先，在收费模式上，如果按照目前预计的每公里0.5元计算，则相较其它公共系统，地铁的吸引力明显很小，但可以分线路采取不同的计费方式，对主要线路和一般线路采取通票或区间制收费，将会有利于提升地铁的吸引力。

2、合理、高效利用沿线土地和物业

为避免政府财政负担大、经营管理困难等问题，我们可以借鉴香港的经验，地铁经营公司可以和政府合作，取得沿线地上和地下土地及物业经营的权利，但接受政府监管，寻求发展商以入股或公开向社会发行债券募集资金的方式发展大量的住宅、商业和办公物业，利用沿线土地和物业的增值来回收资金和实现盈利。

3、与旅游资源和物业相结合打造独特的地铁经营模式

由于成都及其郊县旅游资源丰富，地铁的出现除缩短旅游资源的空间距离外，合理打造地上和地下地铁沿线物业和资源，使地铁经营和旅游开发结合起来，消除地铁仅仅做为一种交通工具的观念，融入成都的休闲文化，合理挖掘和开发，使地铁不仅成为成都市民生活的一部分，同时还可以吸引大量的游客观光旅游。以注入成都固有文化的形式打造特殊的地铁经营模式，既弥补了地铁本身不盈利所带来的亏损，也大力提升了成都地铁的形象和吸引力。

总之，成都地铁的修建是成都市城市发展的一个历史性变革，在利弊交织的各种因素下，其对房地产业的发展也有着举足轻重的作用，未来的成都房地产市场将会打破现有布局，以地铁开发为契机，进入新一轮的博弈。

规划图：

请问地铁线路规划方法有哪些？

两江铂金时代小区地址：渝北区(渝北)宝圣大道23号。

周边直线1KM范围内交通配套资源有（农业园区1站，宝圣大道路口，宝圣大道·两江中学，农业园区，宝石路，华府春城，肖家河，西政渝北校区南门）等。

直线2KM范围内教育资源有10个（东原香山小学，梦智教育培训中心，丹悦琴行艺术中心，星雅语言，百纳川艺术中心，胜睿教育，好老师教育，一小时教育，盒子学院(宝圣湖教育营地)，西南政法大学(渝北校区)-敬业楼）等。

周边2KM医疗资源有8个，其中重庆市渝北区宝圣湖医院距离小区99米，口腔科距离小区544米，重庆北斗医院有限公司距离小区546米，回兴医院门诊距离小区1141米，金谷社区卫生服务站-预防接种门诊距离小区1242米，西南政法大学医院距离小区1501米，重庆金石骨科医院距离小区1781米，重庆泷源医院距离小区1784米，为医疗需求提供保障。

两江铂金时代周边商业配套有：（唯安文具，佳艺琴行(万科店)，润象超市(龙德悠彩郡店)，重客隆超市(宝圣大道店)，久赢超市(湖山花园店)，中百仓储(宝圣二店)，国平超市(农业园区店)，盒马鲜生(幸福里店)，中百超市(金石大道店)）等。

点击查看更多：两江铂金时代小区详细信息

直接说说不清楚，举个成都的例子吧。

成都地铁线路规划与物业发展初探一、 成都地铁概况

成都市早在1992年就已启动轨道交通项目，建立地铁建设领导小组及其办公室，着手进行城市轨道交通的规划和有关技术准备工作。但由于国家宏观经济政策趋紧，地铁建设项目受到国家严格控制。虽地铁一期工程可研报告通过了评估和审查，但地铁项目仍未能获得国家批准。2004年以来，国家宏观经济关于地铁项目建设政策有所松动，成都市就地铁项目建设规划和可行性研究报告再次进行了上报。2005年11月21日，1号线一期工程获国家发改委正式批复。12月28日，地铁1号线一期工程在高新区天晖路正式开工。成都也将成为继北京、天津、上海、广州、深圳和南京之后又一个拥有地铁的城市。

根据成都最新规划，成都将形成“一主七卫”的新城市格局，即1个主城区和双流、龙泉、新都、郫县、温江等7个卫星城。由原先的单中心发展模式逐渐演变为扇形的多中心格局。为配合目前成都市新规划和城市一体化进程，解决人口膨胀、环境和城市交通瓶颈问题，地铁的修建也就理所当然。预计未来30年内，成都轨道交通建设的规划总里程达493.3公里，其中新建地铁128公里，轻轨181.8公里。规划的7条轨道投资将达千亿。其中1号、2号线将在10年内正式开通，其具体规划如下：

★ 1号线北起大丰镇、红花堰、火车北站、人民北路、文武路、骡马市、天府广场、锦江宾馆、小天竺、省体育馆、倪家桥、桐梓林、火车南站、南三环、新益州、高新区孵化园，南止于新会展中心；

★ 2号线西起郫县郫筒镇、老成灌路、三环路、羊西线、中医药大学、蜀都大道、天府广场、东大街，东止于龙泉镇；

★ 3号线起点为新都，往西南方向最终至双流；

★ 4号线东西走向，起点十陵、终点温江；

★ 5号线起点火车北站豆腐堰附近，往西走一段后，南至华阳；

★ 6号线规划起点位于一环路西北桥附近，南下出三环后分为两支线，分别到达双流机场和华阳；

★ 7号线规划为环状走向，起点在三环路沙湾北延线附近，最终到达龙潭。

成都市地铁规划和沿线物业分布图

新调整的7条地铁线路将形成一个放射性的路网，贯穿3168平方公里的成都市区，其中已出台的1号线、2号线构成的“十字架”是按照城市现有的格局设置线路，根据现有城市的人流、车流的状况，主要解决贯穿城市东西、南北大动脉的交通问题，对城市格局影响不大，但地铁3号线、4号线、5号线、6号线、7号线着眼于引导城市组团式发展，连接中心城与卫星城。将中心城区与新都－青白江组团、郫筒组团、东升组团、双流组团、龙泉组团、温江组团6个大型外围组团连接在一起。城市也将由原先的单中心圈层式发展模式演变为多中心组团式格局，城市不同区域的发展也将逐渐趋向均衡。

二、地铁对房地产市场的宏观影响

1、成都地铁对房地产业的影响

地铁的形成，除大大缩短两地之间的时间距离以外，通常能在地铁口汇集周边客流、商流，每个地铁站点可以相对于周边形成漏斗效应，客流、商流以漏斗口为中心向周边辐射。地铁将提升沿线和两端的物业价值，影响两侧的住宅、商业和办公物业，改变城市格局，促进新城市经济带的形成。

1）对商业市场影响

近几年成都市的商业地产无论是在前期销售和后期经营都呈现出不景气的局面，整个市场一片疲软，而地铁的出现无疑会让沿线低迷的商业重新恢复生气，整个成都市商业地产市场将会重新洗牌，这也是国内外其它城市地铁经济发展的必然规律。

A、 对商业格局的影响

成都市目前的商业格局基本上都是建立在原有的交通格局基础上，众多商家都集中在春熙路、盐市口、骡马市等人流量大的商圈中，而地铁对人气有极强的集聚功能，也可以快捷地疏导人流，这种人流流通方向的改变将会大大改变整个商圈的格局，整个商业中心也将再次发生改变。

从目前成都市区内的1号和2号线的布局形态来看，南北，东西走向，如同一个坐标，尤其1号线是市区的主轴线，沿线的18个地铁出入口对目前已形成的几大商圈影响较大，除此之外，并将也在各站点形成规模不等的二、三级商圈。预计沿一号线将会形成荷花池商圈、骡马市商圈、天府广场商圈、跳伞塔IT商圈、城南副中心带以及将来的华阳商圈。2号线出入口周围将会形成东大街-春熙路商业圈，天府广场商业带、羊西线餐饮商业街以及其它小型的围绕地铁出入口的各种商业街。总之，未来的成都市区的商业格局将会围绕地铁线各出入口呈现出大十字架的商圈形态。

首先是骡马市商圈由于玉带桥的拆除和人民中路恢复双向通车，增加了骡马市商圈的客流量，为其带来了巨大的商机。又因为靠近地铁1、2号线，该区域商业物业升值潜力被看好。据统计，未来两年内新开发的商业物业项目的体量在60万平方米左右，主要集中在青龙街、八宝街、西大街和顺城街周围；其次由于1号线在火车北站的出口将会使荷花池商圈的交通问题将得到极大的改善，荷花池商圈也将是最大受益者之一；再次，处于1号和2号线交通枢纽上的天府广场商圈将锦上添花，为盐市口周边带来源源不断的人流；最后，跳伞塔的IT商圈也将受益，尤其是附近的庄士中心、@世界商铺租金和售价也将得到极大的提升，其中近期受地铁利好消息影响，庄士中心商铺售价涨幅达10%。此外，因为地铁到达新益州站，将在城南副中心形成一个全新的大商圈，以及未来地铁延伸至华阳，也将会在出入口周围形成一个商业经济带。

东西走向的2号线也将在沿线形成规模不等的二、三级商圈，除了发展较好的春熙路和天府广场商圈外，羊西线餐饮商圈将会因为地铁修建而进一步加强，蜀都大道两侧、东大街商圈以及城东附中心带也会因为地铁的畅通更加成熟。

而在其它的几条线路中，由于其主要功能是引导城市组团式发展，连接中心城区和卫星城，随着更多的人选择郊区居住，城市末端经济逐渐显现，整个郊区的人流进一步提高，商气提升，有利于各郊县区内二级商圈的形成。

B、地下商业的形成

随着城市发展所带来的用地紧张问题日益突出，加上商业物业占地面积通常较大，一个“从点到线、从线到面、从地面到地下”的立体商业概念将是国内商业发展的必然趋势，而地铁对地下商业客流量的聚集更是起着强有力的推动作用。

从2005年起，成都市加大城市地下空间资源的开发力度。香槟广场和熊猫城地下商城的相继推出，改变了成都地下商城脏乱差的形象。而以交通和地下商业为基本点的天府广场改造工程和以文化、体育、休闲为主题的地下商业城金夜御河，将会带动成都地下商城的发展。同时，地铁的修建，以地铁交通为主流，发展为CBD核心区主体产业提供配套服务的地下商业城，同时在人流集中的地铁站点并通过合理规划，形成各种大型的百货中心、地下超市、餐饮场所等地铁商业，地铁商业实行“全天候开放”，与地面经济形成“错位经营”，达到和地面经济的对接。

2）对商品住宅市场的影响

成都市区的商品住宅市场一直以来由于多种原因存在着区域发展不平衡的现象，南边和西边发展较好，而东部和北部则相对较为落后，而地铁的开通在一定程度上缩短了整个城市的距离，交通瓶颈问题得到大大的缓解，成都的城市布局将会更加平衡，城东和城北将得到极大的发展。而整个郊县市场也会由于其便利的交通、良好的环境和较低的价格受到消费者的亲睐，组团特征更加明显。

成都市区住宅物业将会由于地铁的出现，组团布局形态将会更加明显，未来的成都地铁物业将大致会在1号线附近形成城南郊区至华阳一线的南部新区组团（辐射范围包括新益州—南心片区和华阳）、凤凰山—大丰片区的城北新区组团（辐射范围包括红花堰、凤凰山、天回镇和大丰等）；在二号地铁沿线将会形成洪河——十陵东部新区组团、光华—金沙片区组团以及二号线沿线周围沿锦江而上的高端河景住宅带。同时在地铁沿线的二手房市场也将受到刺激，光华村、华西坝、骡马市、李家沱、内环线南侧等地铁附近上世纪90代后修建的物业将会成为区域交易的热点。

目前市场在售的1号、2号地铁沿线商品房住宅楼盘共36个，其中1号线沿线20个，2号线沿线16个，分布区域主要集中在1号线的新益州—华阳两江寺段（9个）、火车北站—红花堰段（4个）、火车南站—省体育馆—小天竺段（4个），2号线的洪河镇—川师大段（9个）、西南财大—金沙车站段（9个），组团分布已初现雏形。虽各物业类型有所不同，但受12月地铁动工利好消息的影响，总体销售均价高出区域内同等水准物业6-9%。而根据其它城市地铁物业发展经验来看，未来的成都地铁沿线住宅物业涨幅空间较大。从物业形态来说，面向工薪阶层的中低价位普通公寓楼盘、郊县楼盘和二手房，受地铁的影响最大，升值潜力明显，而别墅类高档产品则所受影响相对较小。

3）对办公物业的影响

成都市办公物业一直以来存在着供需缺口较大、供应结构失调等问题，而成都市地铁的修建将会改善成都市整体投资环境，吸引更多的办事处和机构入驻。因为缩短了人们上班的时间，地铁沿线也将会成为各种高档写字楼聚集地，沿线的办公物业的出租率和出售率会大大提高。大致会在天府广场—人南路沿线、骡马市、高新区孵化园几大区域形成办公物业聚集地。

总体来说，目前1、2号线沿线只有1号线附近有4个写字楼项目在售，档次均较高，位于天府广场和骡马市辐射圈内的铂金时代、倍特康派和天府中心3个项目供应的办公物业体量大、受区位和地铁利好因素的影响，销售情况良好，天府广场中心的办公地位也将会进一步加强，骡马市商圈也再次成为商业和办公物业聚集的热点区域，而在城南沿线将会形成以目前在售高档办公物业丰德国际广场为代表的一系列的办公物业聚集地。同时一些对环境要求较高的公司也将会以高新区孵化园为中心在地铁沿线三环附近聚集。

4）对土地市场的影响

目前，成都市区土地开发程度和价格因区域不同而差异较大，西边和南边土地开发较早，价格较高，而北边和东面一直存量较多，开发较晚，成都地铁的修建将会缓解市区土地稀缺所带来的供需矛盾，三环外及远郊楼盘位置上的劣势将会被削弱，沿线土地供应和价格的增值幅度加快。今年，受地铁动工的影响，12月市区供应的10宗地中集中在1、2号周围的就有7宗，且土地成交价均高于区域内其它土地。

一直以来城北土地市场较为沉默，今年八月份成都地铁项目被国家发改委初步批复之前，位于1号线周围的二环路北三段和驷马桥片区的地块在拍卖时均以竞买人不足或无人应价而流拍，但八月份以后，同样片区推出的土地均成为开发商争抢的对象，竞拍价格均达到200万元/亩以上，远高出该区域同等条件下土地，城北土地交易市场一片活跃；而城东副中心及其辐射区域在打出“中产成都”的口号后，由于区域将来地铁的畅通，物业升值潜力明显，土地更是大受欢迎，价格一路走高，一度达到255万元/亩；同时在东大街11号地块的拍卖中，价格达到734万元/亩，创下区域内土地拍卖最高，其中不乏2号线在此修建的带动作用。除此之外，一直制约郊县房地产业发展的交通问题得以解决，地铁所到之处的郊县土地也将会身价倍增，时间距离的缩短缩小了土地价值的区域差异。

2、国内其它城市地铁对房地产业的影响

北京：地铁改变购房观念

便利的地铁交通网络形成之前，北京人购房最大的困扰就是上下班方便和房价适中的两难选择。大多数人购房考虑的首要问题都是离工作地点的远近，可是核心地段过高的房价又使绝大多数人望而却步。而现如今通达性好的地下交通不仅扩宽了购房者的选择范围，同时有序的轨道交通也免去了人们上下班高峰期堵车的烦恼。据调查显示，80%的北京白领在购房时率先考虑的是“是否靠近地铁”。

但单单依赖交通便利这样一个优势条件很难真正吸引住购房者，尤其是那些价位比较高的楼盘所面对的高端客户。目前北京地铁沿线的楼盘大都依靠现有的学校、医院、银行、商务中心等相关设施而建。开发商在做营销时所推出的“地铁概念”，也不仅仅包括交通，而越来越广泛的内涵。

上海：地铁过处物业价格应声而涨

许多地铁物业的购买者，除看重离地铁近出行方便之外，物业升值潜力大也颇受关注。地铁在房地产开发中就像一根“点金棒”，其所过之处物业价格应声而涨，地铁沿线住宅物业与非沿线住宅物业的差价在25%至30%之间。

另一方面，上海物业走势与轨道交通也结合紧密：地铁一号线通车时，沿线梅陇、莘庄等地房产热销，形成独立板块；地铁二号线通车迅速带动世纪公园、龙阳路、张江等地区，成为购房炙手可热区域；明珠线通车使江湾镇、黄兴绿地等受益匪浅，交通便利度提高，吸引了大量中心城区居民前往。

广州：地铁牵引商业发展格局

地铁所带来的价值提升不仅在住宅物业上体现，同样会在商业物业、写字楼物业等方面表现出来。“中国第一商圈”天河路商圈的形成以及天河城的成功，在很大程度上是直接得益于地铁一号线的开通。统计表明，目前仅一号线沿线的商业物业供应量就达54万平方米，紧靠地铁口的商铺租金对比以往上涨了40%，天河城目前70%的客流量来自珠三角地区的消费者和游客。而这些消费者来天河城的方法，大多数是通过换乘地铁的方式抵达。

由于广州地铁一、二号线交错辐射，广州商业圈从原有的北京路、上下九路扩充至天河城、农林下路、北京路、上下九路、中华广场、江南西路六大商业圈。其中，江南大道商圈、车站的白马商圈、中华广场商圈等已成为目前商家竞相进入的商业旺地。

南京：巨大存量弱化地铁效应

从去年5月南京地铁一号线开始试运营起，地铁物业就已成为大赢家。南京能搭上地铁概念的楼盘多达60余家，在新政振荡期，南京楼市普遍低迷的大环境中，地铁物业却在地铁开通前就已经显示出强劲的升值潜力同个区块差不多品质的楼盘，靠近地铁站附近的房子比不靠近地铁站的，每平方米至少高出500元。

南京地铁一号线通车以来，受影响最大的是河西奥体板块。从地铁开通至十运会召开此段时间内，河西楼市热闹非凡，楼盘呈现热销态势。但此种状况持续一个月后，价格出现回落，主要是由于地铁对奥体周边楼盘的辐射效应，还没有完全突显出来，因为这种升值的过程已经被河西大容量的存量淹没并弱化了。另一方面，十运会、地铁这些概念对于奥体板块的确是利好消息，不过其利好作用被放大了，造成物业价格偏高。而板块内出现的价格回落现象，应该是地铁物业回归理性的一种表现。

香港：地铁物业为地铁公司带来丰厚利润

香港地铁是全世界为数不多能盈利地铁的地铁公司之一，这主要得益于先进设施所产生的规模效应以及公司按照市场经济规则进行筹资和经营。除此之外，香港地铁公司充分利用地铁沿线地产增值的优势，经营地铁物业以创造丰厚利润。

香港地铁物业的经营模式是将地下车站大厅与上层物业同时发展，首先向政府申请取得发展车站上层空间的权利，之后寻求合作伙伴，利用发展商的资金，缴付土地费用，建造大型住宅、写字楼和商场。出售或出租物业所得利润，则由地铁公司与发展商共享。按1999年年底的价值计算，地铁公司拥有的投资物业总值达89亿元，99年全年的地铁物业租务及管理收入为75.52亿元，盈利可观。

各城市地铁物业发展对成都的启示：

随着交通条件的改善，三环沿线和近郊楼市将更加活跃，整个市区城市布局发生改变，郊县商品住宅较高的性价比对城区居民分流明显；

成都地铁虽处于破土动工阶段，但对沿线物业的增值效应已经体现出来。目前成都1、2号地铁沿线在售楼盘销售价格比同等条件物业高出6%-9%，这与北京、上海等地铁发展较成熟的城市两相售价相差25-30%相比，还有一定差距。相信随着地铁建设的进行，其对周边物业的增值效应会越来越明显；

地铁对商业影响较大，城市的商业格局将发生大的变化，地铁站点周围将会涌现出许多新的商圈，地下商业的兴起也得益于地铁对客流量的聚集；

地铁对成都市民生活影响究竟有多大，有多少人会选择搭乘地铁出行，目前还是未知数。地铁能否改变成都人以自行车和公交车代步的习惯，在地上交通比较便利的时候如何体现其轨道交通的优势，以及相对较贵的票价如何让更多人接受等一系列问题都还有待解决，这势必也会对成都地铁物业的发展产生影响。

三、成都市地铁发展所面临的问题

很多城市的经验表明，地铁运营本身不能盈利，更多的是依赖地铁沿线周边物业和土地价值的增值弥补地铁运营亏损。成都地铁的修建在给房地产业带来一片利好消息的同时，我们也不能过分夸大此种影响。因为在成都地铁物业和地铁经济的发展还将面临很多的问题。

1、地铁近期规划对其发展影响

尚未形成环线交通组织，地铁通达力和影响力有限，将直接影响到未来运营收益

目前，成都市地铁线路已批复只有1、2号线，1、2号线路在成都市区形成一个大大的交叉乘号，这和成都市区目前的环状布局形态不相吻合，虽然规划的7号线为环状走向，但具体出台方案和修建完工时间还是未知数，在一定程度上影响了人流量较大的交通环线上人群的出行，而交叉的1、2号线虽为两条主轴线，但其更多的也只是对沿线及其辐射区域的人群有吸引力，而远离两条线路的市区西南，东北方位等区域所受影响较小，直接影响地铁的客流量，也不利于成都市区城市的整体发展。

2、成都特殊的消费模式对地铁所造成的影响

成都的消费模式决定了成都的地铁发展和其它城市的不一样，成都消费较低、城市范围不够大、自行车、私家车也较多，同时在乘坐地铁的客流中，以城市中间阶层为主，但目前成都乘坐地铁的中间阶层还不够大，各种因素导致其相应的地铁价格承受能力必然也会走低，按目前初拟每人每公里0.5元计算，1号线一期工程全长16公里，票价8元，相较其它公共交通价格优势不明显。因此如果定价太高，则地铁的吸引力就会下降，其对周边的物业和土地价值的作用不明显；而太低又不利于整个地铁的运营，政府负担大，后期管理困难，形成恶性循环，同样不利于周边房地产业的发展；其次，虽然地铁把主城区与几个卫星城连在了一起，但由于人们固有的消费心理，更多的人仍然愿意居住在生活方便的市区，地铁的修建也未必会大力带动郊县的房地产市场发展。

3、地铁本身负作用对房地产业带来的影响

位于市区地铁出入口周围的物业，也有可能会因为周围生活环境的嘈杂、治安的混乱、破坏沿线原有楼盘的宁静和对居住环境造成污染等因素，并不会如想象的带来周边物业价格的猛涨和交易量的上升。而对于地下经济，可能会由于空气流通性差、人流量大、噪音强烈、卫生环境差等因素造成整体地下经济整体商气较差，地铁物业经营困难。

四、成都地铁发展建议

根据其它城市地铁发展及运营经验来看，目前城市地铁运营基本不盈利，那么在成都也不例外，但如何在成都这个消费水平较低、人流量中等的城市既实现运营亏损最少，又达到地铁规划的初衷，那么我们可以从几个方面考虑。

1、灵活收费提升地铁吸引力

首先，在收费模式上，如果按照目前预计的每公里0.5元计算，则相较其它公共系统，地铁的吸引力明显很小，但可以分线路采取不同的计费方式，对主要线路和一般线路采取通票或区间制收费，将会有利于提升地铁的吸引力。

2、合理、高效利用沿线土地和物业

为避免政府财政负担大、经营管理困难等问题，我们可以借鉴香港的经验，地铁经营公司可以和政府合作，取得沿线地上和地下土地及物业经营的权利，但接受政府监管，寻求发展商以入股或公开向社会发行债券募集资金的方式发展大量的住宅、商业和办公物业，利用沿线土地和物业的增值来回收资金和实现盈利。

3、与旅游资源和物业相结合打造独特的地铁经营模式

由于成都及其郊县旅游资源丰富，地铁的出现除缩短旅游资源的空间距离外，合理打造地上和地下地铁沿线物业和资源，使地铁经营和旅游开发结合起来，消除地铁仅仅做为一种交通工具的观念，融入成都的休闲文化，合理挖掘和开发，使地铁不仅成为成都市民生活的一部分，同时还可以吸引大量的游客观光旅游。以注入成都固有文化的形式打造特殊的地铁经营模式，既弥补了地铁本身不盈利所带来的亏损，也大力提升了成都地铁的形象和吸引力。

总之，成都地铁的修建是成都市城市发展的一个历史性变革，在利弊交织的各种因素下，其对房地产业的发展也有着举足轻重的作用，未来的成都房地产市场将会打破现有布局，以地铁开发为契机，进入新一轮的博弈。

规划图：