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直接说说不清楚，举个成都的例子吧。

成都地铁线路规划与物业发展初探一、 成都地铁概况

成都市早在1992年就已启动轨道交通项目，建立地铁建设领导小组及其办公室，着手进行城市轨道交通的规划和有关技术准备工作。但由于国家宏观经济政策趋紧，地铁建设项目受到国家严格控制。虽地铁一期工程可研报告通过了评估和审查，但地铁项目仍未能获得国家批准。2004年以来，国家宏观经济关于地铁项目建设政策有所松动，成都市就地铁项目建设规划和可行性研究报告再次进行了上报。2005年11月21日，1号线一期工程获国家发改委正式批复。12月28日，地铁1号线一期工程在高新区天晖路正式开工。成都也将成为继北京、天津、上海、广州、深圳和南京之后又一个拥有地铁的城市。

根据成都最新规划，成都将形成“一主七卫”的新城市格局，即1个主城区和双流、龙泉、新都、郫县、温江等7个卫星城。由原先的单中心发展模式逐渐演变为扇形的多中心格局。为配合目前成都市新规划和城市一体化进程，解决人口膨胀、环境和城市交通瓶颈问题，地铁的修建也就理所当然。预计未来30年内，成都轨道交通建设的规划总里程达493.3公里，其中新建地铁128公里，轻轨181.8公里。规划的7条轨道投资将达千亿。其中1号、2号线将在10年内正式开通，其具体规划如下：

★ 1号线北起大丰镇、红花堰、火车北站、人民北路、文武路、骡马市、天府广场、锦江宾馆、小天竺、省体育馆、倪家桥、桐梓林、火车南站、南三环、新益州、高新区孵化园，南止于新会展中心；

★ 2号线西起郫县郫筒镇、老成灌路、三环路、羊西线、中医药大学、蜀都大道、天府广场、东大街，东止于龙泉镇；

★ 3号线起点为新都，往西南方向最终至双流；

★ 4号线东西走向，起点十陵、终点温江；

★ 5号线起点火车北站豆腐堰附近，往西走一段后，南至华阳；

★ 6号线规划起点位于一环路西北桥附近，南下出三环后分为两支线，分别到达双流机场和华阳；

★ 7号线规划为环状走向，起点在三环路沙湾北延线附近，最终到达龙潭。

成都市地铁规划和沿线物业分布图

新调整的7条地铁线路将形成一个放射性的路网，贯穿3168平方公里的成都市区，其中已出台的1号线、2号线构成的“十字架”是按照城市现有的格局设置线路，根据现有城市的人流、车流的状况，主要解决贯穿城市东西、南北大动脉的交通问题，对城市格局影响不大，但地铁3号线、4号线、5号线、6号线、7号线着眼于引导城市组团式发展，连接中心城与卫星城。将中心城区与新都－青白江组团、郫筒组团、东升组团、双流组团、龙泉组团、温江组团6个大型外围组团连接在一起。城市也将由原先的单中心圈层式发展模式演变为多中心组团式格局，城市不同区域的发展也将逐渐趋向均衡。

二、地铁对房地产市场的宏观影响

1、成都地铁对房地产业的影响

地铁的形成，除大大缩短两地之间的时间距离以外，通常能在地铁口汇集周边客流、商流，每个地铁站点可以相对于周边形成漏斗效应，客流、商流以漏斗口为中心向周边辐射。地铁将提升沿线和两端的物业价值，影响两侧的住宅、商业和办公物业，改变城市格局，促进新城市经济带的形成。

1）对商业市场影响

近几年成都市的商业地产无论是在前期销售和后期经营都呈现出不景气的局面，整个市场一片疲软，而地铁的出现无疑会让沿线低迷的商业重新恢复生气，整个成都市商业地产市场将会重新洗牌，这也是国内外其它城市地铁经济发展的必然规律。

A、 对商业格局的影响

成都市目前的商业格局基本上都是建立在原有的交通格局基础上，众多商家都集中在春熙路、盐市口、骡马市等人流量大的商圈中，而地铁对人气有极强的集聚功能，也可以快捷地疏导人流，这种人流流通方向的改变将会大大改变整个商圈的格局，整个商业中心也将再次发生改变。

从目前成都市区内的1号和2号线的布局形态来看，南北，东西走向，如同一个坐标，尤其1号线是市区的主轴线，沿线的18个地铁出入口对目前已形成的几大商圈影响较大，除此之外，并将也在各站点形成规模不等的二、三级商圈。预计沿一号线将会形成荷花池商圈、骡马市商圈、天府广场商圈、跳伞塔IT商圈、城南副中心带以及将来的华阳商圈。2号线出入口周围将会形成东大街-春熙路商业圈，天府广场商业带、羊西线餐饮商业街以及其它小型的围绕地铁出入口的各种商业街。总之，未来的成都市区的商业格局将会围绕地铁线各出入口呈现出大十字架的商圈形态。

首先是骡马市商圈由于玉带桥的拆除和人民中路恢复双向通车，增加了骡马市商圈的客流量，为其带来了巨大的商机。又因为靠近地铁1、2号线，该区域商业物业升值潜力被看好。据统计，未来两年内新开发的商业物业项目的体量在60万平方米左右，主要集中在青龙街、八宝街、西大街和顺城街周围；其次由于1号线在火车北站的出口将会使荷花池商圈的交通问题将得到极大的改善，荷花池商圈也将是最大受益者之一；再次，处于1号和2号线交通枢纽上的天府广场商圈将锦上添花，为盐市口周边带来源源不断的人流；最后，跳伞塔的IT商圈也将受益，尤其是附近的庄士中心、@世界商铺租金和售价也将得到极大的提升，其中近期受地铁利好消息影响，庄士中心商铺售价涨幅达10%。此外，因为地铁到达新益州站，将在城南副中心形成一个全新的大商圈，以及未来地铁延伸至华阳，也将会在出入口周围形成一个商业经济带。

东西走向的2号线也将在沿线形成规模不等的二、三级商圈，除了发展较好的春熙路和天府广场商圈外，羊西线餐饮商圈将会因为地铁修建而进一步加强，蜀都大道两侧、东大街商圈以及城东附中心带也会因为地铁的畅通更加成熟。

而在其它的几条线路中，由于其主要功能是引导城市组团式发展，连接中心城区和卫星城，随着更多的人选择郊区居住，城市末端经济逐渐显现，整个郊区的人流进一步提高，商气提升，有利于各郊县区内二级商圈的形成。

B、地下商业的形成

随着城市发展所带来的用地紧张问题日益突出，加上商业物业占地面积通常较大，一个“从点到线、从线到面、从地面到地下”的立体商业概念将是国内商业发展的必然趋势，而地铁对地下商业客流量的聚集更是起着强有力的推动作用。

从2005年起，成都市加大城市地下空间资源的开发力度。香槟广场和熊猫城地下商城的相继推出，改变了成都地下商城脏乱差的形象。而以交通和地下商业为基本点的天府广场改造工程和以文化、体育、休闲为主题的地下商业城金夜御河，将会带动成都地下商城的发展。同时，地铁的修建，以地铁交通为主流，发展为CBD核心区主体产业提供配套服务的地下商业城，同时在人流集中的地铁站点并通过合理规划，形成各种大型的百货中心、地下超市、餐饮场所等地铁商业，地铁商业实行“全天候开放”，与地面经济形成“错位经营”，达到和地面经济的对接。

2）对商品住宅市场的影响

成都市区的商品住宅市场一直以来由于多种原因存在着区域发展不平衡的现象，南边和西边发展较好，而东部和北部则相对较为落后，而地铁的开通在一定程度上缩短了整个城市的距离，交通瓶颈问题得到大大的缓解，成都的城市布局将会更加平衡，城东和城北将得到极大的发展。而整个郊县市场也会由于其便利的交通、良好的环境和较低的价格受到消费者的亲睐，组团特征更加明显。

成都市区住宅物业将会由于地铁的出现，组团布局形态将会更加明显，未来的成都地铁物业将大致会在1号线附近形成城南郊区至华阳一线的南部新区组团（辐射范围包括新益州—南心片区和华阳）、凤凰山—大丰片区的城北新区组团（辐射范围包括红花堰、凤凰山、天回镇和大丰等）；在二号地铁沿线将会形成洪河——十陵东部新区组团、光华—金沙片区组团以及二号线沿线周围沿锦江而上的高端河景住宅带。同时在地铁沿线的二手房市场也将受到刺激，光华村、华西坝、骡马市、李家沱、内环线南侧等地铁附近上世纪90代后修建的物业将会成为区域交易的热点。

目前市场在售的1号、2号地铁沿线商品房住宅楼盘共36个，其中1号线沿线20个，2号线沿线16个，分布区域主要集中在1号线的新益州—华阳两江寺段（9个）、火车北站—红花堰段（4个）、火车南站—省体育馆—小天竺段（4个），2号线的洪河镇—川师大段（9个）、西南财大—金沙车站段（9个），组团分布已初现雏形。虽各物业类型有所不同，但受12月地铁动工利好消息的影响，总体销售均价高出区域内同等水准物业6-9%。而根据其它城市地铁物业发展经验来看，未来的成都地铁沿线住宅物业涨幅空间较大。从物业形态来说，面向工薪阶层的中低价位普通公寓楼盘、郊县楼盘和二手房，受地铁的影响最大，升值潜力明显，而别墅类高档产品则所受影响相对较小。

3）对办公物业的影响

成都市办公物业一直以来存在着供需缺口较大、供应结构失调等问题，而成都市地铁的修建将会改善成都市整体投资环境，吸引更多的办事处和机构入驻。因为缩短了人们上班的时间，地铁沿线也将会成为各种高档写字楼聚集地，沿线的办公物业的出租率和出售率会大大提高。大致会在天府广场—人南路沿线、骡马市、高新区孵化园几大区域形成办公物业聚集地。

总体来说，目前1、2号线沿线只有1号线附近有4个写字楼项目在售，档次均较高，位于天府广场和骡马市辐射圈内的铂金时代、倍特康派和天府中心3个项目供应的办公物业体量大、受区位和地铁利好因素的影响，销售情况良好，天府广场中心的办公地位也将会进一步加强，骡马市商圈也再次成为商业和办公物业聚集的热点区域，而在城南沿线将会形成以目前在售高档办公物业丰德国际广场为代表的一系列的办公物业聚集地。同时一些对环境要求较高的公司也将会以高新区孵化园为中心在地铁沿线三环附近聚集。

4）对土地市场的影响

目前，成都市区土地开发程度和价格因区域不同而差异较大，西边和南边土地开发较早，价格较高，而北边和东面一直存量较多，开发较晚，成都地铁的修建将会缓解市区土地稀缺所带来的供需矛盾，三环外及远郊楼盘位置上的劣势将会被削弱，沿线土地供应和价格的增值幅度加快。今年，受地铁动工的影响，12月市区供应的10宗地中集中在1、2号周围的就有7宗，且土地成交价均高于区域内其它土地。

一直以来城北土地市场较为沉默，今年八月份成都地铁项目被国家发改委初步批复之前，位于1号线周围的二环路北三段和驷马桥片区的地块在拍卖时均以竞买人不足或无人应价而流拍，但八月份以后，同样片区推出的土地均成为开发商争抢的对象，竞拍价格均达到200万元/亩以上，远高出该区域同等条件下土地，城北土地交易市场一片活跃；而城东副中心及其辐射区域在打出“中产成都”的口号后，由于区域将来地铁的畅通，物业升值潜力明显，土地更是大受欢迎，价格一路走高，一度达到255万元/亩；同时在东大街11号地块的拍卖中，价格达到734万元/亩，创下区域内土地拍卖最高，其中不乏2号线在此修建的带动作用。除此之外，一直制约郊县房地产业发展的交通问题得以解决，地铁所到之处的郊县土地也将会身价倍增，时间距离的缩短缩小了土地价值的区域差异。

2、国内其它城市地铁对房地产业的影响

北京：地铁改变购房观念

便利的地铁交通网络形成之前，北京人购房最大的困扰就是上下班方便和房价适中的两难选择。大多数人购房考虑的首要问题都是离工作地点的远近，可是核心地段过高的房价又使绝大多数人望而却步。而现如今通达性好的地下交通不仅扩宽了购房者的选择范围，同时有序的轨道交通也免去了人们上下班高峰期堵车的烦恼。据调查显示，80%的北京白领在购房时率先考虑的是“是否靠近地铁”。

但单单依赖交通便利这样一个优势条件很难真正吸引住购房者，尤其是那些价位比较高的楼盘所面对的高端客户。目前北京地铁沿线的楼盘大都依靠现有的学校、医院、银行、商务中心等相关设施而建。开发商在做营销时所推出的“地铁概念”，也不仅仅包括交通，而越来越广泛的内涵。

上海：地铁过处物业价格应声而涨

许多地铁物业的购买者，除看重离地铁近出行方便之外，物业升值潜力大也颇受关注。地铁在房地产开发中就像一根“点金棒”，其所过之处物业价格应声而涨，地铁沿线住宅物业与非沿线住宅物业的差价在25%至30%之间。

另一方面，上海物业走势与轨道交通也结合紧密：地铁一号线通车时，沿线梅陇、莘庄等地房产热销，形成独立板块；地铁二号线通车迅速带动世纪公园、龙阳路、张江等地区，成为购房炙手可热区域；明珠线通车使江湾镇、黄兴绿地等受益匪浅，交通便利度提高，吸引了大量中心城区居民前往。

广州：地铁牵引商业发展格局

地铁所带来的价值提升不仅在住宅物业上体现，同样会在商业物业、写字楼物业等方面表现出来。“中国第一商圈”天河路商圈的形成以及天河城的成功，在很大程度上是直接得益于地铁一号线的开通。统计表明，目前仅一号线沿线的商业物业供应量就达54万平方米，紧靠地铁口的商铺租金对比以往上涨了40%，天河城目前70%的客流量来自珠三角地区的消费者和游客。而这些消费者来天河城的方法，大多数是通过换乘地铁的方式抵达。

由于广州地铁一、二号线交错辐射，广州商业圈从原有的北京路、上下九路扩充至天河城、农林下路、北京路、上下九路、中华广场、江南西路六大商业圈。其中，江南大道商圈、车站的白马商圈、中华广场商圈等已成为目前商家竞相进入的商业旺地。

南京：巨大存量弱化地铁效应

从去年5月南京地铁一号线开始试运营起，地铁物业就已成为大赢家。南京能搭上地铁概念的楼盘多达60余家，在新政振荡期，南京楼市普遍低迷的大环境中，地铁物业却在地铁开通前就已经显示出强劲的升值潜力同个区块差不多品质的楼盘，靠近地铁站附近的房子比不靠近地铁站的，每平方米至少高出500元。

南京地铁一号线通车以来，受影响最大的是河西奥体板块。从地铁开通至十运会召开此段时间内，河西楼市热闹非凡，楼盘呈现热销态势。但此种状况持续一个月后，价格出现回落，主要是由于地铁对奥体周边楼盘的辐射效应，还没有完全突显出来，因为这种升值的过程已经被河西大容量的存量淹没并弱化了。另一方面，十运会、地铁这些概念对于奥体板块的确是利好消息，不过其利好作用被放大了，造成物业价格偏高。而板块内出现的价格回落现象，应该是地铁物业回归理性的一种表现。

香港：地铁物业为地铁公司带来丰厚利润

香港地铁是全世界为数不多能盈利地铁的地铁公司之一，这主要得益于先进设施所产生的规模效应以及公司按照市场经济规则进行筹资和经营。除此之外，香港地铁公司充分利用地铁沿线地产增值的优势，经营地铁物业以创造丰厚利润。

香港地铁物业的经营模式是将地下车站大厅与上层物业同时发展，首先向政府申请取得发展车站上层空间的权利，之后寻求合作伙伴，利用发展商的资金，缴付土地费用，建造大型住宅、写字楼和商场。出售或出租物业所得利润，则由地铁公司与发展商共享。按1999年年底的价值计算，地铁公司拥有的投资物业总值达89亿元，99年全年的地铁物业租务及管理收入为75.52亿元，盈利可观。

各城市地铁物业发展对成都的启示：

随着交通条件的改善，三环沿线和近郊楼市将更加活跃，整个市区城市布局发生改变，郊县商品住宅较高的性价比对城区居民分流明显；

成都地铁虽处于破土动工阶段，但对沿线物业的增值效应已经体现出来。目前成都1、2号地铁沿线在售楼盘销售价格比同等条件物业高出6%-9%，这与北京、上海等地铁发展较成熟的城市两相售价相差25-30%相比，还有一定差距。相信随着地铁建设的进行，其对周边物业的增值效应会越来越明显；

地铁对商业影响较大，城市的商业格局将发生大的变化，地铁站点周围将会涌现出许多新的商圈，地下商业的兴起也得益于地铁对客流量的聚集；

地铁对成都市民生活影响究竟有多大，有多少人会选择搭乘地铁出行，目前还是未知数。地铁能否改变成都人以自行车和公交车代步的习惯，在地上交通比较便利的时候如何体现其轨道交通的优势，以及相对较贵的票价如何让更多人接受等一系列问题都还有待解决，这势必也会对成都地铁物业的发展产生影响。

三、成都市地铁发展所面临的问题

很多城市的经验表明，地铁运营本身不能盈利，更多的是依赖地铁沿线周边物业和土地价值的增值弥补地铁运营亏损。成都地铁的修建在给房地产业带来一片利好消息的同时，我们也不能过分夸大此种影响。因为在成都地铁物业和地铁经济的发展还将面临很多的问题。

1、地铁近期规划对其发展影响

尚未形成环线交通组织，地铁通达力和影响力有限，将直接影响到未来运营收益

目前，成都市地铁线路已批复只有1、2号线，1、2号线路在成都市区形成一个大大的交叉乘号，这和成都市区目前的环状布局形态不相吻合，虽然规划的7号线为环状走向，但具体出台方案和修建完工时间还是未知数，在一定程度上影响了人流量较大的交通环线上人群的出行，而交叉的1、2号线虽为两条主轴线，但其更多的也只是对沿线及其辐射区域的人群有吸引力，而远离两条线路的市区西南，东北方位等区域所受影响较小，直接影响地铁的客流量，也不利于成都市区城市的整体发展。

2、成都特殊的消费模式对地铁所造成的影响

成都的消费模式决定了成都的地铁发展和其它城市的不一样，成都消费较低、城市范围不够大、自行车、私家车也较多，同时在乘坐地铁的客流中，以城市中间阶层为主，但目前成都乘坐地铁的中间阶层还不够大，各种因素导致其相应的地铁价格承受能力必然也会走低，按目前初拟每人每公里0.5元计算，1号线一期工程全长16公里，票价8元，相较其它公共交通价格优势不明显。因此如果定价太高，则地铁的吸引力就会下降，其对周边的物业和土地价值的作用不明显；而太低又不利于整个地铁的运营，政府负担大，后期管理困难，形成恶性循环，同样不利于周边房地产业的发展；其次，虽然地铁把主城区与几个卫星城连在了一起，但由于人们固有的消费心理，更多的人仍然愿意居住在生活方便的市区，地铁的修建也未必会大力带动郊县的房地产市场发展。

3、地铁本身负作用对房地产业带来的影响

位于市区地铁出入口周围的物业，也有可能会因为周围生活环境的嘈杂、治安的混乱、破坏沿线原有楼盘的宁静和对居住环境造成污染等因素，并不会如想象的带来周边物业价格的猛涨和交易量的上升。而对于地下经济，可能会由于空气流通性差、人流量大、噪音强烈、卫生环境差等因素造成整体地下经济整体商气较差，地铁物业经营困难。

四、成都地铁发展建议

根据其它城市地铁发展及运营经验来看，目前城市地铁运营基本不盈利，那么在成都也不例外，但如何在成都这个消费水平较低、人流量中等的城市既实现运营亏损最少，又达到地铁规划的初衷，那么我们可以从几个方面考虑。

1、灵活收费提升地铁吸引力

首先，在收费模式上，如果按照目前预计的每公里0.5元计算，则相较其它公共系统，地铁的吸引力明显很小，但可以分线路采取不同的计费方式，对主要线路和一般线路采取通票或区间制收费，将会有利于提升地铁的吸引力。

2、合理、高效利用沿线土地和物业

为避免政府财政负担大、经营管理困难等问题，我们可以借鉴香港的经验，地铁经营公司可以和政府合作，取得沿线地上和地下土地及物业经营的权利，但接受政府监管，寻求发展商以入股或公开向社会发行债券募集资金的方式发展大量的住宅、商业和办公物业，利用沿线土地和物业的增值来回收资金和实现盈利。

3、与旅游资源和物业相结合打造独特的地铁经营模式

由于成都及其郊县旅游资源丰富，地铁的出现除缩短旅游资源的空间距离外，合理打造地上和地下地铁沿线物业和资源，使地铁经营和旅游开发结合起来，消除地铁仅仅做为一种交通工具的观念，融入成都的休闲文化，合理挖掘和开发，使地铁不仅成为成都市民生活的一部分，同时还可以吸引大量的游客观光旅游。以注入成都固有文化的形式打造特殊的地铁经营模式，既弥补了地铁本身不盈利所带来的亏损，也大力提升了成都地铁的形象和吸引力。

总之，成都地铁的修建是成都市城市发展的一个历史性变革，在利弊交织的各种因素下，其对房地产业的发展也有着举足轻重的作用，未来的成都房地产市场将会打破现有布局，以地铁开发为契机，进入新一轮的博弈。

规划图：公交线路：33路 → 地铁2号线，全程约15.2公里

1、从玄武湖公园步行约70米,到达南京车站(火车站西广场)站

2、乘坐33路,经过9站, 到达新街口南站

3、步行约160米,到达新街口站

4、乘坐地铁2号线,经过7站, 到达奥体东站

5、步行约390米,到达中国移动奥体大街C...